Ausgangslage
Die reformierte Kirchgemeinde Bubikon besitzt in Bubikon ein ca. 2300m2 Grundstück in der W1-BauzoneA. Darauf steht ein stattliches Pfarrhaus mit Pfarrhausstube (ehemaliger, grosszügiger Unterrichtsraum) im einseitig ausgerichteten Erdgeschoss. Daneben befindet sich eine Garage mit selbstausgebautem Jugendschopf. Eine grosszügige (Spiel-) Wiese erstreckt sich nach Süden. Im Südwesten befindet sich der privatere Gartenteil des Wohnhauses.
Die Kirchenversammlung hat einem Teilverkauf des Grundstückes im November 2021 zugestimmt, um die angehäuften Schulden des Kirchgemeindehauses zu begleichen. Dabei liegt der Mindestpreis pro Quadratmeier bei 1500.- CHF. Es konnten sich alle melden, die bereit sind, das zu zahlen. Das Pfarrhaus ist momentan als Wohnhaus bewohnt und der grosse Raum unten wird mit einem begehbaren Second-Hand-Kleiderschrank genutzt.
Dieser Teilverkauf und das Renovieren des Pfarrhauses wäre auch mit dem Votum der Kirchgemeindeversammlung zum Verkauf (November 21) möglich! Der rot hinterlegte Teil der Parzelle kann abparzelliert und in die Hände eines Investors übergeben werden. Somit würde der Kirchgemeinde eine Parzelle bleiben, die ca. 740m2 gross ist und auch für die Zukunft ein Ausbaupotenzial hätte.
Finanzielles
Stellt man eine Sanierung einem Neubau gegenüber, realisiert man schnell, dass eine Sanierung, bei der mehr Land im Besitz der Kirchengemeinde bleibt, finanziell vergleichbar ist mit einem Neubau.
Durch den Verkauf von ca. 1820m2 zahlt der Investor 2.9 Mio. Franken. Davon reinvestiert die Kirchgemeinde mindestens 1.2 Mio Franken wieder in ein neues Pfarrhaus. Es bleiben also ca. 1.7 Mio. Franken, die für das Darlehen aufgebracht werden können für das Kirchgemeindehaus.
Bei der Sanierung, könnte die Kirchgemeinde 1620m2 Land verkaufen. Dies generiert beim gleichen Quadratmeterpreis 2.6 Mio. Franken. Reinvestiert man wieder 0.8 - 0.9 Mio. Franken in die Sanierung bleiben ca. 1.7-1.8 Mio. Franken, die aufgewendet werden können für das Darlehen des Kirchgemeindehauses.
Überblick Situation
Ein diverses Quartier kann soziale und gesellschaftliche Qualitäten stärken. Ein Ort hat eine Identität. Gerade bekannte Häuser (wie das Pfarrhaus) transportieren diese Identität und formen Orte. Bei grossen Transformationen ist es äusserst wichtig, dass ein Quartier seine Identität nicht verliert.
Auf dem Pfarrrhaus-Grundstück könnte eine Abparzellierung, wie bei einem kompletten Neubau mit einem Investor geschehen. Auf dem Pfarrhausgrundstück könnte ein Restpotenzial bestehen bleiben, was für spätere Generationen und Entwicklungen durchaus interessant wäre. Der Investor könnte auf seinem Landanteil einige Häuser erstellen, die eine räumlich interessante Situation bilden und das Quartier differenzieren und trotzdem durch das bestehen bleiben des bekannten Pfarrhauses die Identität behält.
Pfarrhaus
Die Grundrisse der Erdgeschossräume können auch heute noch überzeugen. Die Wohn- und Schlafräume sind grosszügig und verfügen über viel Tageslicht, meist über Eck. Bei Bad, Küche und separatem WC ist eine Erneuerung angebracht.
Eine zusätzliche Aufwertung würde sich ergeben, wenn die Küchenanordnung so geändert würde, dass ein Gartenausgang über einen mit Holz beplankten Stahlbalkon realisiert werden könnte.
Das Erdgeschoss ist grösstenteils behindertengerecht und bietet Wohn- und Schlafräume auf dem gleichen Stock. Fügt man einen Hub-Lift bei der Eingangstreppe hinzu, erreicht man das ganze Erdgeschoss ohne zusätzliche Treppenstufe.
Eine musikalische und/oder kinderreiche Pfarrfamilie wäre glücklich über ein Haus mit vielen, diversen Zimmern und einem direkten Zugang in einen grossen, privaten Garten mit Aussicht in die Weite.
Pfarrhaus
Das Pfarrhaus hat, neben seiner grauen Energie (Erstellungsenergie), die nicht zu unterschätzen ist und über einen Lebenszyklus eines Hauses betrachtet bis zu 50% des ganzen Energieverbrauchs ausmachen kann, auch seine optimierbaren Seiten. Trotz seiner tollen Lage im grossen Garten, fehlt gerade dem Erdgeschoss der Zugang und Bezug zum Garten.
Diesem Manko sollte zusammen mit Anpassungen im Obergeschoss bei einer Sanierung nachgegangen werden. Durch die Verbindung von Küche und Esszimmer entlang der Fassade im Westen, ergibt sich ein Potenzial aus der Küche und ebendieser Verbindung auf einen angesetzten, leicht-gebauten (d.h. Stahlgerüst, Holzbeplankung) Balkon zu treten und von dort aus in den wunderschönen Garten zu gelangen.
Analyse
Das ‘alte’ Pfarrhaus wurde 1947 erbaut. Böden, Elektrik, Heizung und Warmwasseraufbereitung wurden stetig erneuert. Die Ölheizung aus dem Jahre 1996 neigt sich aber langsam dem Ende zu. Die elektrischen Installationen wurden bereits einmal saniert. Küchen und Bäder sind in Ausstattung und Ästhetik sicher nicht mehr zeitgemäss und man sieht die Gebrauchsspuren, funktionieren aber noch. Es gibt nur teilweise Isolierverglasungen und einige Fensterläden sind gerade auf der Wetterseite von ebenjenem stark in Mitleidenschaft gezogen worden.
Ein Haus braucht eine ständige Pflege und Reparaturarbeiten. Diese Arbeiten sind unerlässlich, damit es gesund bleibt und nicht kaputt geht und zerfällt. Das Pfarrhaus ist an einem Punkt in seiner Geschichte angelangt, an dem es definitiv wieder richtig gepflegt und repariert werden muss. Dennoch ist das ökologisch gesehen Ressourcen sparender, als das Bestehende abzureissen und ein komplett neues Haus zu bauen, viele Bauteile wie Balken, Backsteinwände, der Klinkerboden bedürfen, wenn überhaupt, nur einer Pflege.
Potenzial
Interessanterweise erfüllt das Pfarrhaus bereits alle an einen Neubau gestellten Anforderungen: Es ist freistehend, es hat sogar mehr als 110 – 130m2 (ca. 200m2), verfügt über 2 Nasszellen und eine Küche, ist unterkellert, hat Platz zum Parkieren von mindestens 3 Autos. Auch das Pfarrbüro könnte als offenere Bürolandschaft in die nicht mehr gebrauchte Pfarrhausstube integriert werden. Diese besitzt sogar eine Toilettenanlage mit 2 WCs und eine kleine, neuere Kochnische.
Mit einer Renovation könnte der bestehende Wert der Immobilien gesichert und mit den richtigen Eingriffen sogar verstärkt werden. Grössere Eingriffe sind in Bad und Küche nötig, kleine Grundrissanpassungen könnten zu tollen Zimmern und einem neuen Wohnerlebnis führen. Der Zugang aus der Küche ins Wohnzimmer und den direkten Ausgang über einen angesetzten Balkon in den Garten wären dafür entscheidend.